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| Demografischer Wandel und Migration steuern Entwicklung

Nur noch zwei von fünf Städten wachsen bis 2030

Nur noch zwei von fünf Städten wachsen bis 2030

Wohnraum wird knapper und teurer in Deutschland. In mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach oben entwickelt. Doch der demografische Wandel wird Kommunen und Regionen künftig unterschiedlich entwickeln, zeigt eine Untersuchung der Postbank („Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“) unter den 36 bundes- und landesweit größten Städten. Flüchtlinge spielen eine entscheidende Rolle.

Spitzenreiter ist München mit einem Anstieg des Quadratmeterpreises um 95 Prozent.

Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen. So lässt ein Bevölkerungsanstieg um ein Prozent die Preise für Eigentumswohnungen in Städten im Schnitt um 3,5 Prozent steigen, bei Einfamilienhäusern um 1,9 Prozent.

Doch mit den Wachstumsraten der letzten zehn Jahre ist es möglicherweise schon bald vorbei. Mit dem demografischen Wandel schrumpft auch die Anzahl der Stadtbewohner. Sind in den vergangenen zehn Jahren noch zwei Drittel der 36 untersuchten Städte gewachsen, werden es bis 2030 nur noch zwei von fünf sein – den Zuzug durch Flüchtlinge bereits eingerechnet. Ohne diesen wäre es sogar nur ein Drittel.

In vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten kann vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in prosperierenden Städten – im Osten und im Westen – Engpässe auf dem Immobilienmarkt noch verstärken wird. Der Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa eine Million Menschen zuwandern – und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen.

Berlin kann durch den Flüchtlingszuzug ein Bevölkerungswachstum von 4,7 Prozent bis 2030 erwarten und steht damit an der Spitze der wachsenden Städte vor Potsdam (4,5%) und Hamburg (4,4%). Bremen, Leipzig und Köln entgehen aufgrund der Flüchtlingsintegration nur knapp einer negativen Bevölkerungsentwicklung.

In Berlin sorgen die Flüchtlingszahlen dafür, dass die Preise für Eigentumswohnungen um 14,5 Prozent und damit um mehr als sechs Prozentpunkte stärker anziehen könnten, als ohne den Zuzug zu erwarten gewesen wäre. In Hamburg sind aufgrund der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung Preissteigerungen um 13,9 Prozent bei Eigentumswohnungen zu erwarten. Der frühere Spitzenreiter München mit gut zwölf Prozent Bevölkerungswachstum in den vergangenen zehn Jahren bringt es unter Einbeziehung des zu erwartenden Zuzugs von Flüchtlingen in den nächsten 15 Jahren nur noch auf ein Plus von 1,6 Prozent.

Bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen lässt das eine bevölkerungsbedingte Steigerung von 4,4 Prozent bis 2030 erwarten. „Insgesamt werden die Preise in München voraussichtlich stärker steigen, da auch das rasante Wachstum der vergangenen fünfzehn Jahre in der Bayernmetropole nur zu 73 Prozent auf das Bevölkerungswachstum zurückgeht“, erläutert Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand Immobilienfinanzierung bei der Postbank. Faktoren wie die Erschließung von Neubaugebieten, der Ausbau der Infrastruktur oder die Ansiedlung großer Unternehmen beeinflussen die Preise zusätzlich.

„Der Flüchtlingszuzug hat keinen unmittelbaren Einfluss auf den Kaufpreis von Immobilien, aber er ruft sogenannte Kaskadeneffekte hervor“, so Pfeiffenberger. So führt der höhere Bedarf an preisgünstigem Wohnraum zu Engpässen im Bereich der geförderten Wohnungen. Das wiederum zieht Ausweicheffekte nach sich: Die Nachfrage nach teureren Mietwohnungen steigt, das Mietniveau zieht an und mit ihm auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern, was wiederum die Kaufpreise treibt.

Wirtschaft.com_Postbank Wohnatlas 2015

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